2,5 katrilyon doları denkleştirirsem tez vakitte alacağım şehir!

İstanbul'daki konut fiyatları uçuyor. Rakamların geldiği seviyeleri yorumlamak sıradan vatandaş için oldukça zor. Rant paranoyası herkesin gözünü kör etmiş durumda. Daha da çok yükselecek umuduyla bu fiyatlardan alımı avantaj sayanlar her geçen gün artıyor. Manhattan'daki Exxon binasını 1986 yılında Guinness Rekorlar kitabına girmek için normal fiyatından 260 milyon ABD doları daha yüksek bir bedelle satın alan Japon iş adamını gölgede bırakan kahramanlar ihalelerde boy gösteriyor. O gün o satış için ödenen tutara İstanbul'a 100 kilometre uzaklıkta arsa bile bulmak imkansız hale geldi. Peki bunun sonu nereye varacak dersiniz? Gayrimenkul alanlar hep kazanacak mı?

Şimdi birkaç dakikanızı ayırın ve kısa hikayemizi okuyun. İstanbul'da fiyatların bu seviyeye nasıl geldiğini ve buradan nereye gideceğini görün. Her beş yüz metresinde bir, Newyork ve Bangladeş'i yan yana göreceğiniz rant paranoyasına yakalanmış kenti daha yakından tanıyın.

Bir zamanlar küçük bir ada ülkesi vardı. Bu küçük adacıktaki toplam para miktarı 2 liraydı. 2 adet 1 liralık madeni para piyasadaki toplam parayı oluşturuyordu.

Bu adada yaşayan 3 kişi vardı. Bay A adanın sahibiyken, Bay B ve Bay C’nin ellerinde 1’er lirası vardı.

Bir gün Bay B, elindeki 1 lirayla yaşadıkları adayı Bay A’dan satın almaya karar verir. Alan memnun, satan memnun. Alışveriş sonrası Bay B adanın yeni sahibi olurken, A ve C’nin 1 lirası vardır. Adanın fiyatı artık 1 lira olmuştur.

Böylece adanın toplam varlıkları 3 liraya çıkmıştır. A ve C'nin 1'er lirası ve 1 liralık ada.

Bir süre sonra Bay C şöyle bir fikir geliştirir: “Adadaki arazi miktarı sınırlı ve arazi üretilebilir bir varlık değildir. Öyleyse bu adanın değeri yakında kesinlikle artacak.” Ve Bay A’dan 1 lirayı ödünç alarak, adayı Bay B’den 2 liraya satın alır.

A’nın C’ye verdiği 1 liralık kredi sonrasında Bay A’nın net varlığı 1 liradır. B, adayı 2 liraya sattığı için net varlığı 2 liradır. C, adayı 2 liraya satın alsa da, A’ya olan 1 lira borcu nedeniyle net varlığı 1 liradır. Ülkenin toplam varlıkları 4 liraya çıkmıştır bu durumda.

Bay A, bir zamanlar sahip olduğu adanın değerinin yükseldiğini görünce sattığına pişman olur ve derhal harekete geçer. Zaten Bay C’nin kendisine 1 lira borcu vardır. Bay B’ye giderek onun elindeki 2 lirayı borç alır. Adayı Bay C’den 3 liraya satın almak üzere anlaşırlar. Ödemenin 2 lirası nakit, 1 lirası Bay C’nin kendisine olan borcunun iptal edilmesi suretiyle yapılacaktır.

Sonuçta A, 3 lira değerindeki adanın sahibidir. Fakat B’ye 2 lira borcu olması nedeniyle net varlığı 1 liradır. B, A’ya 2 lira kredi açtığı için net varlığı 2 liradır. C’nin elinde ise 2 lira vardır ve net varlığı 2 liradır. Ülkenin toplam varlıkları 5 liraya yükselmiştir ve balon giderek şişmektedir.

Bay B, adanın fiyatının hala yükselmeye devam ettiğini fark eder. O da yeniden adaya sahip olmak ister ve adayı Bay A’dan 4 liraya satın alır. Ödemenin 2 lirası C’den borç alınan 2 lirayla, kalan 2 lirası ise Bay A’dan olan 2 liralık alacağının iptali ile yapılır.

Bunun sonucunda, A’nın borcu silinmiş ve elinde de 2 lira nakti vardır. Net varlığı 2 liradır. B, 4 lira değerindeki adanın sahibi olmakla birlikte, C’ye olan 2 lira borcu nedeniyle 2 lira net varlığa sahiptir. C, verdiği 2 lira kredi nedeniyle 2 lira net varlığı vardır. Adanın toplam varlıkları 6 liraya yükselmiştir. Oysa başta var olan bir ada ve 2 lira haricindeki nakit para dışında piyasaya bir şey girmemiştir. Ama adada herkes mutlu ve zengindir.

Bir gün Bay C’nin aklına şeytani bir düşünce gelir: “Adanın fiyatının bundan daha fazla yükselmesi mümkün değil, en iyisi Bay B’nin bana olan borcunu vadesinde tahsil etmek. Piyasada sadece 2 lira var ve adanın değeri en fazla 1 lira eder.”

Ne gariptir ki, elinde 2 lirası bulunan Bay A da o sırada aynı şeyi düşünmektedir.

Kimse adayı satın almak istemez.

A, elindeki 2 lira nakitle net varlığı hala 2 liradır. B’nin C’ye 2 lira borcu devam etmektedir. Sahibi olduğu adanın değeri ise 4 liradan 1 liraya düşmüştür. Net varlık değeri -1 liradır bu durumda. C’nin B’ye verdiği 2 liralık kredi ise tahsili şüpheli hale gelmiştir. Bu durum C’de sıkıntı yaratsa da net varlık değeri hala 2 liradır. Sonuçta adanın toplam varlık değeri 6 liradan başlangıçtaki gibi 3 liraya düşmüştür. Peki, adadan 3 lirayı kim çalmıştır?

Balon patlamadan önce Bay B, adanın değerinin 4 lira olduğunu düşünüyordu. Fakat adanın fiyatının 1 liraya düşmesi ve adayı satacak müşteri bulamaması B’yi, 2 lira olan borcunu nasıl ödeyeceği konusunda düşünceye sokar.

Adanın net varlık değeri hala 3 liradır.

Artık Bay B daha fazla dayanamaz ve borcunu ödeyemeyeceğini itiraf eder. Bu durumda Bay C’nin kredisi de otomatik olarak batmış olur. Karşılığında da Bay B’nin sahibi olduğu 1 lira değerindeki adayı geri alır.

Hepsinin sonunda, A’nın hala elinde 2 lirası vardır ve net varlıkları 2 liradır. B, iflas etmiştir ve net varlık değeri 0’dır. C’nin elinde ise 1 liralık adadan başka bir şey kalmamıştır. Yani 1 lirasını kaybetmiştir. Adanın net varlık değeri başlangıçtaki gibi 3 liraya gerilemiştir.

Hikaye burada bitmektedir. Dikkat edilirse varlık dağılımı başlangıçtakine göre değişmiştir. Bay A kazanan, Bay B kaybeden, Bay C ise henüz uçurumdan düşmediği için şanslı olandır.

Bu adanın İstanbul gayrimenkul çılgınlığına ne kadar benzediğinin takdiri sizlere ait. Ama şu gerçeği asla gözden kaçırmayın: Eğer şişen bir balon ekonomisi içinde olduğunuzu fark edecek kadar zeki birisiyseniz, Bay A gibi, borç para alıp oyuna katılmak karlı bir iş olacaktır. Fakat elinizdeki varlıkları ne zaman nakde döndürüp oyunu terk edeceğinizi iyi bilmelisiniz.

Bu satırları yazarken aklımdan geçeni de söylemeden edemeyeceğim: "2,5 katrilyon doları denkleştirirsem tez vakitte alacağım şehir!"