Konut balonu değil müteahhit balonu!

Sıklıkla tartışılan konulardan biri emlak fiyatlarında balon olup olmadığı. Fiyatlar olması gerekenden daha mı yüksek sorusuna geniş uzlaşılı bir cevap henüz bulunabilmiş değil. Ne dersiniz, sizce konut fiyatlarında bir balon var mı?

Öncelikle resmi verilere kısaca bir göz atalım. Ülkemiz konut fiyatlarını izleyen en önemli endeks REIDIN'e göre fiyatlar Eylül ayında %0,24 artış göstermiş. Artış oranı geçen yılın aynı dönemine göre %4, 2010 yılına göre ise %70 olarak belirlenmiş. Yani konut fiyatları her türlü krize rağmen artmaya devam ediyor.

Venezuela haberleri son günlerde dikkatinizi çekmiştir. Düşük petrol fiyatları nedeniyle ülkede insanlar açlıktan ölüyor. Gerçekten çok acı. Kısaca petrol fiyatlarına bakalım. 40 dolar seviyesindeki petrolün varil fiyatı yaklaşık 140 lira ediyor. 1 varil petrolden 70 litre benzin, 30 litre motorin, 18 litre LPG, 14 litre jet yakıtı ve diğer elde edilen ürünler göz önüne alındığında, yine bizdeki fiyatlarla 650 liralar seviyesinde bir gelir oluşuyor. Tutarsızlık dikkatinizi çekmiştir. Fiyat ile değer arasında büyük bir çelişki var. İşte, bu fark, serbest piyasa dinamiği denilen şeyi oluşturuyor. Serbest piyasa denilen mekanizma, bir malın fiyatı ile değeri arasındaki bilinen ilişkiyi ortadan kaldırıyor ve sonucunda bir bakmışsınız ki bir malın fiyatı değerinin çok çok altında belirlenmiş. Oysa bir zamanlar petrol fiyatları 140 dolarlar seviyesindeydi, yani 500 liralar. Özetle, serbest piyasa sistemini kabul ettiyseniz şu acı sonuca da katlanmak zorundasınız: Bir malın fiyatı ile değeri arasında hiçbir ilişki yoktur.

Ülkemiz konut piyasasında fiyatlar müteahhitler tarafından belirlenir. Temel ilke maliyet artı belli oranda kar şeklindedir. Piyasada alıcı olduğu sürece de fiyatlar kademeli olarak arttırılır. Fiyatın temel belirlenme ilkesi olan arz ve talep göz önünde tutulmaz. Piyasada alıcı azaldığı zaman fiyatların alıcı olan seviyelere çekilmesi, yani serbest piyasa dinamikleri ve arz-talep ilkesine dönülmesi dikkate alınmaz.

Biraz daha açalım. Diyelim ki piyasada bir kriz var ve alıcılar yatırım kararlarını erteliyor. Müteahhitler öncelikle nakit ihtiyaçları olup olmadığını kontrol ederler. Banka ya da tedarikçi ödemeleri bulunmuyorsa fiyatları değiştirmezler. Hatta oyun teorisi dahilinde hareket ederek, alıcıların "nasıl olsa kriz çıkacak, müteahhitler fiyatları düşürecek" şeklindeki akıl yürütmelerini önden görerek fiyatları bir miktar arttırma yoluna giderler ve tüketicileri ilk ayakta yendikleri yanılsamasına kapılırlar.

Kriz bir miktar daha derinleştiğinde, piyasadaki müşteri sayısı biraz daha azaldığında, fiyatları yine düşürmezler. Bu kez de kreditörlerine giderek nakit sıkışıklığı içinde olduklarını, kampanyaları arttırmaları, kredileri yapılandırmaları ve ödemeleri ertelemeleri talebinde bulunurlar. İnşaata bağlı büyüyen ekonomilerde sadece kreditörler değil, devlet de bu talebi dikkate alır ve gerekli iyileştirmeleri yapar.

Kriz daha da derinleştiğinde ve piyasadaki müşteri sayısı dibe vurduğunda, müteahhitler yine fiyatı düşürmezler. Bu kez de özkaynakları ile geçici olduğunu düşündükleri bu dönemi atlatmaya çalışırlar.

Müteahhitlere yanaşıp neden fiyatı düşürmediklerini sorduğunuzda şu ortak yanıtı alırsınız: "Maliyetler yüksek, fiyatı düşürürsek zarar ederiz, enayi değiliz, nasıl olsa kriz bir gün bitecek."

Bu durum, ekonomik olarak söylersek, talep esnekliğinin azaldığı bir durumu oluşturur ki, yani satışta değişiklik olmazken fiyatların artıyor olması ilkesi, halk dilindeki karşılığı karaborsa tanımına girer.

ABD'de subprime krizinde konut balonunun patladığını konut satış fiyatlarının %50 ila 80 arasındaki düşüşünden anlamıştık. Bazı bölgelerde 10.000 dolarların altında konut satışı yapılıyordu. Böylece hem serbest piyasasının dinamiklerine uyularak talep dengesine göre hareket edilmiş, hem de konut fiyatlarının balon olduğu anlaşılmıştı. Aynı zamanda krizden çıkış için ilk adım da atılmıştı.

Biz de ise müteahhitler başlangıçta kendi belirledikleri fiyatları, tıpkı komünist ekonomilerde olduğu gibi sanki devlet belirlemiş gibi değiştirmiyorlar, hatta karaborsa ekonomilerde olduğu gibi talebin ve fiyatın gelecekte daha da artacağını düşünerek yükseltme yoluna gidiyorlar. Yani bir malın fiyatı ile değeri arasındaki bilinen ilişkiyi ısrarla sürdürmeye çalışıyorlar.

Böyle bir ekonomide konut fiyatlarında balon var mı yok mu sorusuna yanıt vermek imkansızdır. Ekonomi tarihi bize fiyatın serbest piyasa dinamiklerine göre oluşması koşuluyla balonların patladığı bilgisini vermektedir. Eğer bir malın fiyatını serbest piyasa dinamiklerine göre ayarlamazsanız, patlayan konut balonu değil müteahhitler olur.

Realite göz önüne alındığında, ülkemizde konut balonu değil müteahhit balonu olduğu sonucuna herkes ulaşıyordur herhalde. Serbest piyasa ilkelerine göre hareket edilmediğine göre kararı siz verin artık. Müteahhitlerimiz "komünist" mi yoksa "karaborsacı" mı?