Bilinen klasik tanımıyla türev ürünler, getirisi başka bir kıymetin getirisine bağlanmış, yani başka bir kıymetin getirisinden türetilmiş finansal araçlardır. Türev ürünlerin kendi değeri yoktur. Bir yan sözleşmedirler aslında; riskten korunmaya (hedging) ve zararları sigorta etmeye yarayan.
Fakat türevlerin sadece bir hedge enstrümanı olarak kullanıldığı dönemler çok gerilerde kalmıştır. Japonya’daki pirinç borsasında ilk örnekleri 18. yüzyılda görülen türevler bugün artık neredeyse tamamen spekülatif amaçlar için kullanılarak kâr elde etmenin en kolay yolu olarak görülmektedirler. Global finansal sistem akla gelebilecek her şey üzerine bahislerin (finansal ifadesiyle türev ürünlerin) oynandığı bir casino haline dönüşme yolunda hızla ilerlemektedir.
Finansal sistem içerisindeki sıradan insanların risk alma anlayışlarındaki aşırılığın kumarbazlarınkine benzerliğinin tarihi çok eskilere dayanır. 1800’lü yılların ikinci yarısında giderek büyük bir cazibe merkezi haline gelmeye başlayan türev ürünler borsası Chicago Mercantile Exchange, insanların risk alma alışkanlıklarını değiştirmeye başlamıştı. Türev ürünler, kumarbazların alabileceği riskin neredeyse daha fazlasını sıradan insanların almasını sağlıyordu. Kumarbazların risk yaratabilmeleri için gelmesi zor zarları atması veya kazanması zor atlara oynaması gerekiyordu. Oysa türev kontratlarda daha fazla risk almak için ilave risk üretmeye gerek yoktu. Zaten halihazırda mevcut olan risk üzerine işlem yapılıyordu. Mısır mahsulü o yıl iyi olmayabilirdi. Aşırı kar buğday üretimini azaltabilirdi. Türev ürünler böyle durumlar için sigorta görevi üstleniyordu. Gelecekteki fiyatlar sabitlenerek diğer insanların almak istemedikleri risk üstlenilmiş oluyordu. Miktar arttıkça risk de artıyor ve diğer insanların istemedikleri risk fazlasıyla alınıyordu. Türev kontratları alıp satan bu kişilere spekülatör denilmeye o zamanlar başlanmıştı. Bugün resmi rakamlarla 700 trilyon dolar, piyasa tahminleriyle 2,5 katrilyon dolar olduğu düşünülen türev ürünler piyasası insan ruhunun derinliklerinde saklı olan risk alma isteğinin sınırlarının kontrol edilememesinden kaynaklandığı ortadadır.
Sentetik bir ev satın almak
Riskten korunma ve risk almaya imkan veren yapıları türev ürünlerin ikili doğasını oluşturur. Bu nedenle büyüyen ve gelişen piyasaların kendi türev enstrümanlarını da yaratması uzun sürmez. Mortgage kredilerin gelişmiş finansal piyasalarda önemli bir büyüme modeli olmaya başlamasıyla birlikte bu alandaki ürünler de artmaya başlamıştır. Bunlardan biri de gayrimenkul türevleridir (property derivatives).
İnsanların yükselen ev fiyatlarından kazanç sağlamak için öncelikle bir ev almaları gerekmektedir. Düşük fiyattan alınan ev, fiyatlar yükselince satılarak aradaki fiyat farkından kar elde edilir. Fakat ev fiyatlarının ne zaman yükseleceği baştan her zaman bilinemez. Böyle bir durumda evi satın alan kişi evi belirsiz bir süre elinde tutma riskini de üstlenmiş olur. İşte gayrimenkul türevleri yükselen ev fiyatlarından (ya da düşen) gelir elde etmek isteyenlerin bu riski uzun süre üzerlerinde taşımalarına mani olur.
Bir gayrimenkul türev kontratı satın almak finansal ifadesi ile sentetik bir ev almak anlamına gelir. Gayrimenkul türevleri genel olarak bir forward kontratı şeklinde çalışır. Basitçe anlatmak gerekirse kontrat alıcısı ve satıcısı fiyat ve teslim tarihi üzerinde uzlaşırlar. Kontrata konu ev belirlenir. Diğer türev işlemlerden farklı olarak dayanak varlığın bir ev olması durumunda evin büyüklüğü, yeri, inşa yılı gibi faktörler önemli olur. Bunlar ayrıntılı şekilde değerlendirilerek kontrata yazılır. Kontrat vadesi sonunda ev fiyatının ulaştığı seviyeye göre aradaki fark kadar kontrat alıcısına ödeme yapılır. Ev fiyatındaki yükseliş kontrat alıcısına ödenerek sözleşme sona erdirilir.
Bu tür sözleşmelerde en önemli sorun ev fiyatlarının nasıl ölçüleceğidir. Ev fiyatlarını ölçen standardize edilmiş endekslere ihtiyaç duyulur. Bu tür endekslerin oluşturulabilmesi için özel sektör, kamu ve üniversitelerin ortak çalışmaları gerekir. Gayrimenkul kontratlarının tıpkı döviz kontratlarında olduğu gibi güvenilirliğinden kimsenin endişe duymayacağı fiyat değerleme yapılarına bağlanması gerekir. Bu tür endeksler ilk olarak 1980’li yıllarda İngiltere’de oluşturulmuştur.
Güvenilir endekslerin oluşturulması sonrasında ilk gayrimenkul türevleri 1994 yılında yine İngiltere’de başlamıştır. Fakat yatırımcı ilgisi düşük olur. Ticari gayrimenkul piyasasının yükselişe geçmesiyle birlikte kontratlar 2005 yılında tekrar vitrine çıkar. Yine aynı tarihlerde, şu an dünyanın 100 etkili ekonomistinden biri sayılan ve MacroMarkets adlı yatırım platformunun kurucusu Robert J.Shiller tarafında ABD’ye getirilir. Kontratlar 2006 yılından itibaren CME tarafından satılmaya başlanır.
MacroMarkets verilerine göre dünyanın en büyük varlık grubunu gayrimenkuller oluşturuyor. 2009 yılı verilerine göre ABD’deki evlerin toplam değeri 16.6 trilyon dolar iken hisse senetleri 15.1 trilyon dolar seviyelerindedir. Fakat bu büyük pazar üzerine kurulu forward piyasası istenilen derinliği kazanabilmiş değildir.
ABD’deki ev fiyatlarını takip eden en önemli endeks Robert J.Shiller tarafından oluşturulan S&P / Case-Shiller Home Price endesk grubudur. Her ay lokal kayıt kuruluşlarından toplanan verilen endeksin metodolojisi paralelinde işlenerek eyaletler bazında ev fiyat endeksleri oluşturulmaktadır. Türev kontratlar da bu endeksler üzerine inşa edilerek sonuçlandırılmaktadır. İngiltere’de ise ev fiyatları IPD (Investment Property Databank) adlı kuruluş tarafından tutulmaktadır. Ayrıca ticari gayrimenkuller için FTSE UK Commercial Property Index Series bulunmaktadır.
Gelişmekte olan piyasalarda bu tür finans alanlarının oluşabilmesi için öncelikle bilgi akışındaki boşluğu dolduracak yapıların oluşturulması gerekmektedir. Finansal piyasaların toplumsal kurumların tam olarak işlemesi ile yakın ilişkili olduğu gözden kaçırılmamalıdır.
Ev fiyatlarındaki tarihi düşüş
S&P / Case-Shiller Home Price endeksi incelendiğinde ABD’deki ev fiyatların 2006 yılı Nisan ayından bu yana (Kasım/2011 itibarıyla) en düşük seviyesinde olduğu görülmektedir. Ev fiyatları kriz döneminde bile bu kadar aşağılara düşmemişti. Piyasalardaki likidite sıkışıklığının talebi azaltmış olacağı düşünülebilir. Ama bundan daha önemlisi 2007 yılında başlayan krizin hala derinleşmeye devam ettiği gerçeğidir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder