Bugünlerde tüm Amerikalılar 2 şirket ve onları finansal başarısızlığa sürükleyen bir finansal ürünü konuşmaktalar. Bunlar mortgage şirketleri Fannie Mae ve Freddie Mac ile, portföylerinin neredeyse tamamını oluşturan Collateralized Mortgage Obligations (CMO).
Fannie mae tipik bir gayrimenkul finansman şirketi.
Bankaların müşterilere verdiği konut kredilerini Mortgage-backed Securities şeklinde menkul kıymetleştirmek için bankalardan satın alıyor. Daha sonra bu mortgage' leri paketleyerek CMO olarak yatırımcılara satıyor.
Fannie Mae'nin finansal piyasalar açısından en önemli özelliği, diğer şirketlerden daha düşük faiz oranlarıyla topladığı kredileri, bankaların aktiflerinde tuttukları konut kredilerini satın alarak piyasaya likidite enjekte etmesi.
Federal National Mortgage Association veya yaygın adıyla Fannie Mae 1938 yılında Amerikan hükümeti sponsorluğunda kuruldu. Fannie kurulduğundan 1970 yılına kadar konut kredilerinin paketlenerek satıldığı, 2. el mortgage piyasası olan CMO'da tek başına faaliyet gösterdi. 1970 yılında devlet bilançosunda bir denge yaratması ve monopol durumuna son verilmesi için yine devlet sponsorluğunda Federal Home Loan Mortgage Corporation, bilinen adıyla Freddie Mac kuruldu. Freddie Mac, hem mortgage kedilerin birincil piyasasında, hem de menkul kıymetleştirilerek satıldığı ikincil piyasasında faaliyetlerini sürdürmeye devam ediyor.
2008 yılı itibariyle, Fannie ve Freddie 12 trilyon $ olan mortgage piyasasının yarısını kontrol etmektedir.
Her amerikalının ev sahibi olma rüyasını gerçeğe dönüştüren bu 2 şirket, şu anda çok zor bir dönemden geçiyor. Son 12 ay içinde Fannie hisseleri %80 değer yitirirken, Freddie'nin kaybı ise aynı dönemde %87 olarak gerçekleşti.
Geçen hafta her iki şirketin kamulaştırılacağı söylentileri, şirket hisse senedi fiyatlarını, piyasa değerlerinin yarısını götürecek bir seviyeye geriletti.
Teminatlı gayrimenkul bonoları denilen CMO'ların altında yatan çalışma mekanizması kısaca şöyle. Ya da başka bir deyişle, bir konut kredisi şu şekilde bir bonoya dönüştürülüyor.
100.000$, 30 yıl vadeli, %6,5 faiz oranlı bir mortgage, 100 adet 1.000$'lık parçalara ayrılıyor ve her bir bölüm %6 getiri vaadi ile yatırımcılara satılır.
Konut kredisi kullanarak ev alan müşteri aylık ödemelerini, kredi aldığı bankaya veya o banka adına dönemsel ödemeleri toplamaya yetkili kılınan acenteya vade tarihinde yapıyor.
İlgili banka, verdiği taksit toplama hizmeti karşılığı, yukarıdaki örnekle ilişkilendirildiğinde %0,5 komisyon keserek kalan tutarı bonoyu satan şirkete gönderir. Freddie Mac, Fannie Mae gibi kuruluşlar, bu taksit tutarını daha önce CMO satın alan yatırımcılara göndererek çevrimi tamamlıyorlar.
Normal şartlar altında menkul kıymetleştirme bu çevrimde devam ederken, ne oldu da, çarka çomak sokuldu.
CMO'lar aylık kredi ödemeleri yapıldığı sürece kredi ve faiz oranı riski taşısa da, asıl tahrip edici etki subprime kredilerden geldi. Bu segmente yüksek faiz oranlarıyla verilen krediler, tahakkuklar sonrası fahiş temerrüt faizleriyle birleşince, teminat olarak alınan konutlar, %20 gerileyen gayrimenkul pazarında satıldığında borcu karşılayamaz bir getiri yaratmaya başladı. Bu tutarın içinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutarın bono yatırımcısına transferi ortaya büyük zararlar çıkardı.
O zararlar da birleşince ortaya dünyanın en öngörülemeyen krizini çıkardı.
Ülkemize döndüğümüzde, 21.02.2007 tarihinde kabul edilen 5582 sayılı Konut Finansman Kanunu ile konut kredilerine belli düzenlemeler gelse de, henüz ikinci el piyasalar oluşmadı. Bunda bankaların bu kredileri aktiflerinden çıkarma isteklerinin olgunlaşmamasının yanında, az gelişmiş finansal piyasalar da önemli rol oynamaktadır.
Tüm olumsuzluklara rağmen ilk CMO'ların yatırımcılara sunulması için fazla beklemeyecek gibiyiz.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder