ABD’de büyük konut projelerinin banka kredisi bulmasındaki güçlükler giderek artıyor. Bankaların artık bu projeleri fonlamak istememesi Amerikalıları yeni bir mortgage balonu patlar mı acaba diye düşündürmeye başlamış durumda. Umarız bu kez farklı olur.
Sanayi tarihi yarattığı her ürünün alternatifini de yaratma başarısı gösterirken, bunu yapamadığı nadir şeylerden biri evdir. İnsanlar yaşamak için eve muhtaçtırlar ve yerine koyacakları makul bir ikame mal henüz bulunamamıştır. Alternatifi olmaması nedeniyle ev fiyatlarının daima artış eğilimi göstermesi içgüdüseldir diyebiliriz. Fakat ekonomi tarihi aynı zamanda bize göstermiştir ki ev fiyatlarının artışı sürekli olamamaktadır. Krizler bu yükselişi keskince terse çevirebilmekte ve yatırım için ev alanların yatırımlarının önemli kısmını kaybetmelerine sebep olabilmektedir. Peki bu tür krizlere yakalanmamak için ev fiyatlarının düşüşe geçeceğini nasıl anlayacağız?
Tarihin en büyük iki gayrimenkul krizinden biri 90’ların ortasında Japonya’da yaşandı. Ülke o yıllarda başlayan krizi hala atlatabilmiş değildir. Arazi fiyatlarının son otuz yıl içinde 5.000 katına çıkması ile artan ev fiyatları sonrasında gayrimenkule yatırılan paraların dörtte üçü buharlaşıp gitmiştir. Habersiz yakalanan Japon halkı maalesef birikimlerini gayrimenkul balonuna feda etmiştir. Böyle bir krizin geldiğini hiçbir ekonomist görememiştir. Peki ev fiyatlarının aşırı şiştiğini ve bunun sürdürülemez olduğunu Japon halkı göremez miydi?
Ekonomistlerin gördükleri üzerine yaptıkları yorumlar aslında çoğu zaman göremedikleri üzerine kuruludur. 90’ların başında Japonya’da konut piyasası kötüleşmeye başlamıştı. Konut satışları yavaşlamış, kredilerde geri ödemeler azalmıştı. Fakat ekonomistlerin nedense baktığı bu göstergeler değildi. Onlar ekonomiyi bambaşka bir göstergeden izliyorlardı.
Golf sporu gayrimenkul fiyatlarının şişmeye başlaması ile birlikte Japonya’da büyük bir sempati yaratmıştı. Çalışanların %70’ine yakını golf oynuyordu. Her yer golf kulübü dolmuştu. “Teknik ayrıntıları en küçük detayına kadar inceleyerek iş yaparlar” şeklinde abartılmış bir şöhrete sahip Japon iş dünyası tüm bağlantılarını bu golf kulüplerinde yapmaya başlamıştı. Golf kulüpleri üyelerinin mülküydü. Yani bir golf tesisi yapıldığında tıpkı bir toplu konut projesi gibi daire daire (burada pay pay) kulüp üyelerine satılıyordu. Kulübün niteliğine göre üyelikler milyon dolarları bulabiliyordu. Arazi fiyatları yükseldikçe golf kulübü üyelikler de artıyordu. Üyelikler, tıpkı bir konut gibi başka birine daha yüksek bir fiyattan satılabiliyor, üyelik belgeleri teminatı ile bankadan kredi alınabiliyordu. Artık gayrimenkul demek golf demekti.
Ekonomistler, ekonominin ne kadar parlak olduğunu görmek her Japonun ilk önceliğiymiş gibi yeni göstergeler yaratıyorlardı. Bunlardan biri de Nikkei Golf Üyeliği endeksiydi. 100 puan olan endeks kısa süre içinde 1.000 puana yükselmişti. Yani bunun anlamı golf kulüplerine üyelik bedeli 10 kat artmış demekti. Ekonomistler bu endekse bakarak yorum yapıyor ve mortgage sektöründe herhangi bir sorun olmadığını vurguluyorlardı. Golf üyelik bedelleri artıyorsa ev fiyatları da artıyordur. Halk tekrar durma noktasına gelen konut piyasasının içine çekilmişti. İşte balon tam da o anda patlamıştı.
Kulüp üyeliklerinde yolunda gitmeyen bir şeylerin olduğunu düşünen otoriteler kulüpleri incelemeye almıştı. Çok geçmeden skandallar ardı ardına patladı. Resmi onaylı iki bin üyelik vermesi gereken Ibaraki Kulübü 60.000 üyelik satmıştı. Yani 58.000 kişi dolandırılmıştı. En şöhretli golf kulübü Gatsby ise satabileceğinin 15 katını satmıştı. Ve bunlar gibi onlarcası. Golf piyasasının durması mortgage piyasasına da yansımış ve zaten donmuş sektör bugün hala atlatamadığı büyük bir çöküşün içine girmişti.
Japon ekonomistlerin gördüğü şey sadece golf endeksiydi. Fakat kimsenin aklına “golf endeksi de ne oluyor ki?..” diye düşünmek gelmemişti. Koskoca Japon ekonomisi golf endeksine göre ekonomiyi yöneten ekonomistlerin önderliğinde buzdağına çarpmıştı.
Gayrimenkul piyasalarındaki likidite yetersizliği ya da daha basit ifadesiyle konut satışlarının yavaşlaması çoğu zaman gizlenmeye veya mevsimsel görülmeye çalışılan bir olgudur. Çünkü büyük konut projelerinde alım satımın durması kredileri, kredilerin durması alım satımı durdurur. Bu nedenle olumsuzlukların piyasayı etkilemesine mahal vermemek için piyasalardaki likidite pek şeffaf değildir. Tüketicilerin şişen balonun patlamasından kendilerini korumaları için yapmaları gerekense ekonomik verileri daha yakından takip etmekten başka bir şey değildir.
Yani kısacası gayrimenkul krizini golf sahasına bakarak göremezsiniz!
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder