Konut fiyatlarının düşmesi son 30 yıl içinde sadece iki kez gördüğümüz bir durum. İlkinde Japonya’ya “kayıp onyıl”ını yaşatmıştı. İkincisin de ise dünyaya şimdilik 6 yıl kaybettirdi ve hala kaybettirmeye devam ediyor.
Krizden fazla etkilenmeyen yükselen piyasalarda ise ev fiyatları artmaya devam ediyor. Yükselişin rasyonel sebebi olarak şehirlerde arazinin kıt olması gösteriliyor. Bunun sonucunda insanlar bu evleri almak için daha fazla bedel ödemek zorunda kalıyorlar. Alırken de doğal olarak şöyle düşünüyorlar: “Bu evin değeri gelecekte daha yüksek olacak!” Peki, gerçekten öyle mi? Evlerin fiyatları daima artmaya devam mı edecek?
Ekonomik teoriler, varlıkların fiyatlarındaki enflasyon oranının üzerindeki artışları sürdürülebilir bulmazlar. Bu artışlar çoğu zaman büyük bir balon ve sonrasında kriz getirir. Tıpkı Japonya’da olduğu gibi.
Japonya’nın başkenti Tokyo dünyanın arazi yönünden en kıt mega şehirlerinden biriydi. Buna bir de ülkenin 80’li yıllarda yakaladığı parlak ekonomik hamle eklendiğinde, bir odalı bir ev almak bile imkansız hale gelmişti. 1986 yılına gelindiğinde arazi fiyatları son 30 yıl içinde %5000 artış göstermişti. Oysa aynı dönemde enflasyon sadece iki katına çıkmıştı. Japonlar gibi tüm dünya da bu artışı rasyonel buluyordu. Çünkü arazi Japonya’da altın kadar nadir bir şeydi ve hisse senetlerinin fiyatı da giderek artıyordu. İşte ölümcül hata da burada yapılıyordu.
Bankalar ev fiyatları yükseldikçe kredilerini daha da arttırıyorlardı. Evlerin değerli olduğunu düşünüyorlar ve kredi vermenin herhangi bir risk yaratmayacağını sanıyorlardı. Bu son derece mantıklı bir çıkarımdı aslında. Fakat bu çıkarımın üzerine farklı bir çıkarım daha yapanlar vardı. Onlar da şöyle düşünüyordu. Hem ev fiyatları hem de banka kredileri arttığı sürece şirketlerin değerleri de artacaktır. Bu nedenle bu yükselişin durması mümkün gözükmüyor.
Düşündükleri şey, şirketlerin aktiflerinde yer alan ev ve arazilerin de değerinin arttığı ve bu artışın şirket değerini arttırdığı varsayımıydı. Bunda haksız da sayılmazlardı. Şirketlerin aktiflerindeki gayrimenkullerin değeri de bu fiyat artışıyla artıyor ve şirketlerin değeri yükseliyordu. Bu durumda yatırımcılar bu şirketlerin hisse senetlerine hücum ediyorlardı.
Aslında yapılan şey basit bir ekonomik gerçeklikti. Arazinin sabit olduğu bir yerde para arzını arttırırsanız arazi fiyatlarını arttırmış olursunuz. Fakat bu gerçek kimsenin aklına gelmemişti. Tüm Japonya ve orada yatırım yapan yatırımcılar ekonomiyi gayrimenkul sözcüğü ile eş anlamlı görmeye başlamışlardı. Derken zeki finans mühendislerinden birinin aklına parlak bir fikir geldi. Şehirdeki vinçleri saymak!
Ekonomik aktiviteyi ve ekonomiye duyulan güveni, yüksek binaları inşa eden vinçlerden başka hiçbir şey gösteremezdi. Böylece vinç indeksi (crane index) denilen yeni bir indeks oluşturuldu. Artık tüm Japonya bu endekse göre yatırımlarını yapmaya başlamıştı. Şehirdeki vinç sayısı her gün artıyor ve fiyatlar da buna paralel yükseliyordu. Fiyatlar iyice uçmuştu. Hisse senedi ve ev almak antika bir tabloyu almak kadar özel bir şeydi artık. Tokyo’da yerin 100 metre altında yeni bir şehir kurma planları yapılmaya başlanmıştı. İşte her şey tam o anda olmaya başladı.
Japonya Merkez Bankasının başına hayatı boyunca hisse senedi almamış Yasushi Mieno gelmişti ve balonu patlatmaya kararlıydı. Borsa kısa süre içinde 40.000 puandan 14.000 puana, gayrimenkul fiyatları ise 20 yıl önceki seviyelerine gelmişti. 90’lı yıllarda başlayan ve Japonya’nın kayıp onyılı denilen süreç bugün 20 yılı doldurmasına rağmen hala düzelmiş değildir.
Sıradan insanlar büyük gökdelenlerin yanında devasa vinçleri gördüklerinde bu vinçleri incelemeyi severler. Bu doğal bir fenomendir. Fakat global ekonomiyi yönetenlerin, Japonya’da gördükleri karşısında aynı olgunun etkisinde kalarak vinçleri yakından incelemeye hatta saymaya kalkmaları, bir süre sonra tarihin en büyük ekonomik durgunluğunu ve krizini yaşatmıştır Japonya’ya. Öyleyse şu gerçek oldukça açıktır. Vinçlerin sayısı ne kadar artarsa artsın, ev ya da hisse senedi fiyatları asla aynı eğilimi göstermez.
Vinçlerin kaç tane olduğunu sayarak ev fiyatlarının yükseleceğini düşünenler hala var mıdır bilemiyoruz!
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder